Hipoteca para autónomos: qué mira el banco y cómo prepararte
Ninguna ley trata distinto a los autónomos: el banco te evalúa con los mismos criterios que a un asalariado, pero tiene que comprobar cómo varían tus ingresos. Por eso cuenta tanto poder justificar unos ingresos estables con tus declaraciones.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE y Banco de España
¿Hay hipotecas especiales para autónomos?
No en la ley. Hemos revisado la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario y la Orden EHA/2899/2011 de transparencia bancaria: ninguna da a los trabajadores por cuenta propia un trato distinto. Lo que cambia en la práctica es cómo se demuestran los ingresos, porque no hay una nómina mensual.
La normativa pide al banco «cuanta documentación sea adecuada para evaluar la variabilidad de los ingresos del cliente» (art. 18 de la Orden EHA/2899/2011).
¿Qué mira el banco para darte la hipoteca?
La ley obliga al banco a evaluar tu solvencia antes de prestarte. Tiene que tener en cuenta «la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos» (art. 11.1 de la Ley 5/2019). Solo puede concederte la hipoteca si es probable que puedas pagarla (art. 11.5).
- No puede basarse sobre todo en que la vivienda valga más o vaya a revalorizarse (art. 11.3).
- Debe pedirte la documentación necesaria para valorar cómo varían tus ingresos y consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España (art. 18 de la Orden EHA/2899/2011).
- No puede cobrarte por esa evaluación (art. 11.2).
¿Cómo puedes prepararte antes de pedirla?
Calcula una cuota que puedas pagar en un año flojo
Haz la cuenta en el simulador con tus ingresos netos de un año normal, no del mejor.
Ten a mano tus declaraciones
El banco te pedirá que justifiques tu nivel de ingresos (Banco de España). La declaración de la renta es, por ejemplo, el documento con el que se acreditan los ingresos en el aval ICO.
Revisa tus deudas
El banco consultará la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Préstamos, tarjetas o avales a tu nombre cuentan como compromisos.
Junta ahorro para la entrada y los gastos
El ahorro es uno de los factores que la ley manda valorar. Calcula los gastos en gastos de compraventa.
¿Qué derechos tienes antes de firmar la hipoteca?
10 días para estudiar la oferta
El banco debe entregarte la FEIN (oferta vinculante), la ficha de advertencias y el proyecto de contrato al menos diez días naturales antes de firmar (art. 14.1 de la Ley 5/2019).
Visita gratuita al notario
Como tarde el día anterior a la firma, el notario que elijas te explica el contrato y te hace un test. No tiene coste para ti (art. 15).
Puedes aportar tu propia tasación
El banco debe aceptar una tasación de una sociedad homologada que no esté caducada, sin cobrarte por revisarla (art. 20 del Real Decreto-ley 24/2021). La tasación la pagas tú (art. 14.1.e de la Ley 5/2019).
El banco paga los gastos del préstamo
La notaría de la escritura de hipoteca, el registro, la gestoría y el impuesto de la hipoteca los paga el banco (art. 14.1.e de la Ley 5/2019).
Si te la deniegan, por escrito
El banco no puede cobrarte por estudiar tu solvencia y, si te deniega el préstamo, debe comunicártelo por escrito y de forma motivada (art. 11).
Preguntas frecuentes
¿Pueden negar una hipoteca por ser autónomo?
Ninguna norma excluye a los autónomos ni les pone condiciones distintas. El banco evalúa a todos con los mismos criterios: empleo, ingresos presentes y previsibles, ahorro, gastos y deudas (art. 11 de la Ley 5/2019). Si te la deniega, tiene que decírtelo por escrito y de forma motivada.
¿Qué ingresos tiene en cuenta el banco a un autónomo?
La ley no lo concreta. Sí obliga al banco a pedir la documentación adecuada para evaluar la variabilidad de tus ingresos (art. 18 de la Orden EHA/2899/2011). Para el aval ICO, por ejemplo, los ingresos se acreditan con la última declaración de la renta.
¿Un autónomo puede pedir el aval ICO?
Sí, si cumple los requisitos de edad, ingresos, patrimonio y primera vivienda. La línea no excluye a los autónomos; solo exige que no se desarrolle una actividad económica en la vivienda.
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Firma Tranquilo no concede préstamos, no asesora ni intermedia. Si lo pides, te ponemos en contacto con [Nombre del bróker], intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el n.º [N.º registro BdE]. Cada banco decide si concede la hipoteca y en qué condiciones: no prometemos tipos ni aprobación. Cómo ganamos dinero.