¿Cuánto se puede subir el alquiler en 2026?

No. Desde la Ley de Vivienda de 2023, el índice que limita la subida anual es el IRAV del INE, no el IPC. Y desde el 8 de octubre de 2026 ese límite vale también para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 (Real Decreto-ley 29/2026).

El INE lo define como el valor mínimo entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y unas tasas medias ajustadas de ambos. Por eso nunca es mayor que el IPC. Si tu contrato dice que la renta se actualiza «según el IPC», se aplica lo pactado, pero la subida no puede pasar del IRAV (art. 18.1 de la LAU) ni, hasta el 31 de diciembre de 2027, del 2 % si no pactáis otra cosa.

El Real Decreto-ley 29/2026, disposición final sexta fija un tope extraordinario para las actualizaciones que tocan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• Si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no se puede aplicar ninguna subida.
• En los demás casos, la subida es la que pacten de nuevo las partes; sin nuevo pacto, como máximo un 2 %.

Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023): tope del IRAV desde que el INE lo publica (lo indica el propio INE).

Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: desde el 8 de octubre de 2026 también se actualizan con el límite del IRAV, porque el RDL 29/2026 modificó la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023.

Antes: 2023: tope del Índice de Garantía de Competitividad sin nuevo pacto; 2024: tope del 3 % (art. 46 del RDL 6/2022, en la redacción de la disposición final sexta de la Ley 12/2023).

Si el contrato dura menos de 5 años (7 si el casero es una empresa), se prorroga cada año obligatoriamente hasta llegar a 5 (o 7). El inquilino puede no renovar avisando con 30 días de antelación al vencimiento. Si no se pactó duración, se entiende de un año, con las prórrogas anuales anteriores (art. 9.2 LAU).

Solo si el casero es persona física, pasado el primer año puede recuperar la vivienda para él o familiares de primer grado (o cónyuge tras divorcio) si lo puso expresamente en el contrato y avisa con dos meses de antelación (art. 9.3 LAU).

Cumplidos los 5 años (o 7), si nadie avisa (el casero con 4 meses de antelación, el inquilino con 2), el contrato se prorroga año a año hasta 3 años más. El inquilino puede salir en cualquier anualidad avisando con un mes (art. 10.1 LAU).

Al acabar la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino en situación de vulnerabilidad acreditada por los servicios sociales puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta un año, que el casero debe aceptar si es gran tenedor, salvo que hayan firmado un contrato nuevo (art. 10.2 LAU).

En zona de mercado residencial tensionado declarada y vigente, al acabar la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino puede pedir prórrogas anuales hasta 3 años más con las mismas condiciones. El casero debe aceptarla salvo acuerdo distinto, contrato nuevo con los límites de renta o necesidad de la vivienda comunicada como en el art. 9.3 (art. 10.3 LAU). Mira si tu municipio está en las zonas tensionadas.

Prórroga extraordinaria de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026, disposición final quinta). Para contratos vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria acabe antes del 31 de diciembre de 2028 (o cuya prórroga tácita o tácita reconducción termine), el inquilino al corriente de pago durante los ocho meses anteriores puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por años, con las mismas condiciones. El casero debe aceptarla salvo acuerdo distinto, contrato nuevo o necesidad de la vivienda real y acreditada. No se aplica si renuevan o firman un contrato nuevo con al menos un 5 % menos de renta, y es incompatible con la prórroga de zona tensionada, que tiene preferencia.

Los alquileres de vivienda temporal (más de 31 días y, por regla general, hasta 12 meses) tienen su propio régimen de duración (art. 9 bis LAU, añadido por el RDL 29/2026).

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden cobrar al inquilino, ni directa ni indirectamente, sea el casero persona física o empresa. Incluye cualquier servicio para preparar, firmar, gestionar, modificar o renovar el contrato. Otros servicios no esenciales solo se pueden cobrar al inquilino si los pide por escrito sabiendo que son opcionales y su coste.

La ley no distingue: la regla vale igual si el casero es persona física o jurídica. Ya con la Ley 12/2023 (art. 20.1, desde el 26/05/2023) estos gastos eran «a cargo del arrendador» sin distinción.

Tampoco se pueden cargar al inquilino los tributos de la vivienda (como el IBI), salvo que el inquilino sea el obligado tributario (art. 20.1 LAU, redacción RDL 29/2026).

La fianza y la garantía adicional las tienes en la guía de la fianza del alquiler.