Zonas tensionadas: ¿qué municipios lo son y qué cambia en tu alquiler?
Hay zonas de mercado residencial tensionado declaradas en Cataluña, el País Vasco, Navarra, Galicia (A Coruña y Santiago) y Asturias. En ellas, el alquiler de un contrato nuevo no puede superar el del anterior y el inquilino puede pedir hasta tres años más de prórroga. En Madrid, Andalucía y la Comunitat Valenciana no hay ninguna publicada.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE
¿Qué municipios son zona tensionada?
| Comunidad | Municipios o ámbitos | Publicada en el BOE |
|---|---|---|
| Cataluña | 140 municipios, entre ellos Barcelona, L'Hospitalet de Llobregat, Badalona, Terrassa, Sabadell, Mataró, Girona, Lleida, Tarragona y Reus | 15 de marzo de 2024 |
| Cataluña | 131 municipios más, entre ellos Calafell, Cunit, Roses, Torroella de Montgrí, Vielha e Mijaran y Mont-roig del Camp | 9 de octubre de 2024 |
| País Vasco | Errenteria | 30 de enero de 2025 |
| País Vasco | Lasarte-Oria, Zumaia, Barakaldo e Irun | 30 de abril de 2025 |
| Navarra, Galicia y País Vasco | Navarra: Pamplona/Iruña, Tudela, Valle de Egüés/Eguesibar, Burlada/Burlata, Barañáin/Barañain, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin/Antsoain, Villava/Atarrabia, Corella, Valle de Elorz/Elortzibar, Cintruénigo, Baztan, Altsasu/Alsasua, Huarte/Uharte, Berrioplano/Berriobeiti, San Adrián y Peralta/Azkoien. Galicia: A Coruña. País Vasco: Donostia/San Sebastián y el Distrito 2 de Galdakao | 29 de julio de 2025 |
| País Vasco | Astigarraga, Bilbao, Usurbil y Vitoria-Gasteiz (excepto la zona rural de entidades locales menores fuera de la trama urbana) | 30 de octubre de 2025 |
| País Vasco | Hernani, Lezo y Tolosa | 2 de febrero de 2026 |
| País Vasco | Pasaia, Zestoa y Arrasate/Mondragón | 27 de abril de 2026 |
| Asturias, Galicia y País Vasco | Asturias: Llanes (núcleo urbano, Posada, Nueva, Poo, Barro y Celorio), Cabrales (Arenas y Poo), Gijón (barrios de La Arena y Cimadevilla), Avilés (barrio de La Magdalena) y Gozón (Luanco). Galicia: Santiago de Compostela. País Vasco: Basauri | 29 de julio de 2026 |
| País Vasco | Sopela, Urduliz y Bergara | 3 de noviembre de 2026 |
Relación según las resoluciones trimestrales del Ministerio de Vivienda en el BOE y el Real Decreto 851/2026. Cada declaración dura tres años desde su publicación y puede prorrogarse: confirma la vigencia en tu comunidad.
¿Qué cambia si alquilas en una zona tensionada?
- Nuevo contrato: la renta no puede superar la del contrato anterior de los últimos cinco años, actualizada; solo puede subir hasta un 10 % más en casos tasados (rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad, contrato de 10 años o más) (art. 17.6 LAU).
- Si el casero es gran tenedor, o la vivienda no se alquiló en los últimos cinco años y la declaración lo prevé, la renta inicial no puede superar el índice de precios de referencia (art. 17.7 LAU).
- El inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta 3 años (art. 10.3 LAU).
- Los grandes tenedores tienen deberes de información (art. 19 Ley 12/2023).
Gran tenedor: más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de uso residencial (sin garajes ni trasteros); en una zona tensionada la comunidad puede bajarlo a cinco o más inmuebles (art. 3.k Ley 12/2023, redacción RDL 29/2026). Todas las declaraciones publicadas hasta ahora usan el umbral de cinco.
¿Cómo se declara una zona tensionada?
Zonas declaradas por la comunidad autónoma (Administración competente en vivienda) donde hay riesgo especial de que no haya vivienda asequible. La declaración dura tres años y se puede prorrogar año a año.
Debe justificarse que el coste medio de la hipoteca o el alquiler más gastos y suministros supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares, o que el precio de compra o alquiler ha crecido en los cinco años anteriores al menos tres puntos más que el IPC de la comunidad (art. 18.3 Ley 12/2023).
Norma: Ley 12/2023, arts. 18 y 19; efectos en la LAU: arts. 10.3, 17.6 y 17.7.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una zona tensionada?
Zonas declaradas por la comunidad autónoma (Administración competente en vivienda) donde hay riesgo especial de que no haya vivienda asequible. La declaración dura tres años y se puede prorrogar año a año. Debe justificarse que el coste medio de la hipoteca o el alquiler más gastos y suministros supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares, o que el precio de compra o alquiler ha crecido en los cinco años anteriores al menos tres puntos más que el IPC de la comunidad (art. 18.3 Ley 12/2023).
¿Qué es un gran tenedor?
Gran tenedor: más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de uso residencial (sin garajes ni trasteros); en una zona tensionada la comunidad puede bajarlo a cinco o más inmuebles (art. 3.k Ley 12/2023, redacción RDL 29/2026). Todas las declaraciones publicadas hasta ahora usan el umbral de cinco.
¿Cuánto dura la declaración?
Tres años desde su publicación, y se puede prorrogar año a año (art. 18.2.d de la Ley 12/2023). El Ministerio publica cada trimestre la lista en el BOE.
¿Hay zonas tensionadas en Madrid?
No hay ninguna publicada en el BOE a la fecha de esta página. Tampoco en Andalucía, la Comunitat Valenciana, Baleares ni Canarias.